Un thriller psychologique, sombre et pervers, où un concierge machiavélique s'amuse à persécuter les locataires de l'immeuble où il travaille, et en particulier une jeune femme à qui il va littéralement pourrir la vie.
Malgré ce pitch alléchant et un personnage principal plutôt crédible, le film est plutôt banal et ne décolle jamais vraiment, l'intrigue tourne en rond et le vague malaise suscité lors de la découverte des activités douteuses de César s’estompe rapidement pour virer à l'ennui profond. Les ficelles de l'intrigue elles-même ne sont pas très solides car dans sa volonté de nous mettre en position de voyeur et donc de complice, J.Balagueró en montre et en dit beaucoup trop ce qui nous amène à un final sans surprises puisque déjà prévisible dès la moitié du métrage.
Dommage car la thématique et la sobriété glaciale du film étaient assez accrocheuses.